FacebookTwitterPinterestGoogle+Share

Pakt z bankiem

Pakt z bankiem

Banki zaostrzają przepisy, rząd wycofuje dopłaty dla młodych, stopy procentowe lada moment pójdą w górę – nawet dobre zarobki nie gwarantują już uzyskania kredytu hipotecznego.

Wystarczyły dwa dni, aby rozdysponować 381 mln zł. Takie pieniądze czekały na wnioskodawców w ramach ostatniej puli programu Mieszkanie Dla Młodych. Średnio dofinansowanie na pomoc w zakupie własnego mieszkania wyniosło 27 tys. zł. Od początku istnienia programu, czyli od 2014 roku, na ten cel państwo przekazało prawie 3 mld zł, które trafiły łącznie do 111.000 ludzi. Na tym koniec. Od tego roku rząd planuje na dobre wdrążyć program „Mieszkanie Plus”. Ten ma zastąpić MDM. Już pojawiły się problemy – banki udzielają znacznie mniej kredytów hipotecznych, bo Polaków nie stać na wkład własny do transakcji.

 

Mają pod górkę


Nie od dziś wiadomo, że nieruchomości, to jedna z najlepszych form inwestycji. Mimo że cena mieszkań w dużych miastach ciągle rośnie, chętnych nadal nie ubywa. Wiele osób decyduje się na kupno własnego mieszkania, by w nim zamieszkać wraz z rodziną, bądź wynajmować i czerpać z niego zyski. W tym drugim przypadku opłata za wynajem nie zupełności pokryje bieżące koszty utrzymania mieszkania, ale i spłatę comiesięcznych rat kredytu. 

Podobnie postąpił pan Radosław (42 l.) z Wrocławia, który co prawda mieszka z dziećmi w swoim rodzinnym domu, który dzieli z dziadkami, ale ostatnio zdecydował się zainwestować jeszcze w mieszkanie. – Mam dwoje dzieci i chciałem jakoś spróbować zabezpieczyć pociechy na przyszłość. Myślę, że zakup mieszkania pod wynajem był najlepszą z opcji. Wynajmujący nasze cztery kąty przez kilka lat spłacą kredyt, a my zyskamy kapitał. Będziemy mogli sprzedać mieszkanie, pieniądze przekazać dzieciom na studia, czy w ślubnym prezencie – wybiega w przyszłość mężczyzna. 

Zwłaszcza, że oprocentowanie kredytów obecnie jest rekordowo niskie. W ciągu najbliższych miesięcy zanosi się jednak na to, że stopy procentowe zostaną znacząco podwyższone. Rada Polityki Pieniężnej zakłada, że raty kredytów hipotecznych wzrosną wtedy średnio o 30 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Jakby tego było mało problemów dla przyszłych kredytobiorców jest więcej – w 2018 roku wkład własny do otrzymania kredytu hipotecznego wynosi do 20 proc. Wkład własny ma zmniejszać ryzyko udzielanego przez bank zadłużenia. W styczniu ostatni raz z pomocy państwa w sfinansowaniu tego wkładu skorzystały tysiące osób (MDM – program skierowany był do osób do 35 roku życia, które nie posiadały własnych czterech kątów – przy. red.). Zainteresowanie ograniczoną pulą pieniędzy było ogromne. Nie wszyscy zdołali z nich skorzystać. 

Prawo można ominąć 
W związku z tymi zmianami zdolność kredytowa Polaków w tym roku może spaść nawet o jedną trzecią. Jak uniknąć problemów z zakupem mieszkania? Opcji jest kilka. Jednym ze sposobów uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest zabezpieczenie inną nieruchomością. Najważniejsze jednak jest to, aby wartość posiadanego przez nas mieszkania lub domu przewyższała wysokość wkładu własnego. Jako zabezpieczenie sprawdzi się również działka budowlana, uprawna, czy budynki przemysłowe. Poszukując mieszkania warto skupić się na ofertach osób, którym zależy na sprzedaży. Może trafić się taka okazja kupna nieruchomości poniżej rzeczywistej wartości. W takim przypadku mamy szansę ominąć wkład własny w banku. Jeżeli ktoś sprzedaje mieszkanie przykładowo za 150 tys. zł, a jego rynkowa wartość wynosi 200 tys. zł, to bank może przyjąć, że różnica pomiędzy ceną transakcji, a wartością nieruchomości, to jest nasz wkład własny. Ważne jednak jest to, aby bank akceptował zewnętrznego rzeczoznawcę, który dokona takiej wyceny. Ostatnim z możliwych wyjść jest jeszcze pożyczka u dewelopera na wkład własny, często na konkurencyjnych warunkach.

Jeżeli jednak żadna z tych opcji nie jest dla nas możliwa, a zależy nam na kupnie mieszkania, można starać się jeszcze o wkład własny w ramach kredytu gotówkowego w banku. Nie jest to dobre rozwiązanie – po pierwsze jest to dodatkowe zobowiązanie obciążającej naszą kieszeń, po drugie kredyt może zmniejszyć naszą zdolność kredytową. 

Patrz na każdą złotówkę
Coraz wyższe są także koszty kredytów hipotecznych, które zależą od wielu czynników m.in. oprocentowania, schematu spłat, okresu kredytowania, prowizji, czy kosztów wyceny. Do tego należy doliczyć jeszcze koszty związane z dodatkowymi produktami finansowanymi. Banki nie powinny udzielać kredytu na dłużej niż okres 35 lat, bo wówczas koszty znacząco rosną, a raty są o kilkanaście procent wyższe.

Ponadto na wysokość raty mogą wpływać dodatkowe czynniki. Prowizje za udzielenie kredytu są to jednorazowe opłaty naliczane podczas wypłaty kredytu. W zależności od polityki banku mogą być one wniesione w gotówce lub doliczone do kwoty kredytu. Z reguły prowizja wynosi około 2 proc. Na tym nie koniec, bo doliczyć należy jeszcze koszt ubezpieczenia. Banki wymagają nie tylko ubezpieczenia nieruchomości, ale również czasami ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, czy ubezpieczenia na życie lub pomostowego. Od dwóch lat przy podpisywaniu umów kredytowych banki oferują, a wręcz nakazują swoim klientom zakup produktów cross sell – są to dodatkowe produkty finansowe np. karta kredytowa, konto, limit w koncie. Do dodatkowych opłat doliczyć trzeba jeszcze opłatę przygotowawczą do wypłaty środków, która związana jest z przygotowaniem dokumentacji.

 

Najlepiej radź sobie samemu


I choć zaostrzeń prawa bankowego przybywa, to niestety klienci nie mogą liczyć na pomoc banków w momencie, gdy przysłowiowo powinie im się noga. Dotyczy to tych osób, które zadłużyły się na wiele lat, ale w trakcie spłaty kredytu np. utraciły pracę. Z takiej sytuacji naprawę trudno wybrnąć. Kiedy brakuje pieniędzy na spłatę raty najlepiej od razu zgłosić się do banku. W przeciwnym razie od każdej zaległości naliczone zostaną odsetki. W najgorszym scenariuszu czeka nas rozwiązanie umowy z winy klienta, a potem przekazanie sprawy do firmy windykacyjnej. Dlatego w banku można skorzystać, choć na trzy miesiące, z tzw. wakacji kredytowych. To krótka przerwa, która może okazać się bolesna w konsekwencjach, bo trzeba się wtedy liczyć z dłuższym okresem spłaty kredytu lub wyższą ratą. Kolejnym z rozwiązań jest ubezpieczenie od utraty pracy do kredytu hipotecznego. Wykup tego rodzaju ubezpieczenia trochę pomoże bezrobotnemu uporać się z przejściowymi kłopotami finansowymi. Wtedy ubezpieczyciel przejmie od nas spłatę rat do roku czasu. Ostateczną opcją jest sprzedaż mieszkania, na które zaciągnięty był kredyt. 

Nie ulega jednak wątpliwości, że banki wzięły się na sposób, by zmniejszyć ryzyko utraty swoich środków. Pożyczają chętnie, ale tym, którzy są gwarantem spłaty kredytów. Rzadziej przeciętnemu Kowalskiemu.

Mateusz Komperda/TwojaAnglia.eu




FacebookTwitterPinterestGoogle+Share